（金茂璞元實景樣板房。唐韶葵/攝）
時間倒回2025年2月，金茂聯(lián)合體以樓面價約11.75萬元/平方米、溢價率38.2%的代價，奪下如今金茂璞元所在的地塊。但僅僅過去15個月，上海城投卻已降了接近1萬元/平方米（據房企內部測算可售樓面價）的成本拿到了限制更少、條件更優(yōu)的地塊。
hk306-08地塊堪稱上海內環(huán)內罕見的迷你純宅地，建面僅約1.78萬平方米，但開發(fā)條件優(yōu)越：無風貌保護要求，無中小套型比例限制，無需配建保障房與租賃房。這意味著開發(fā)商產品自由度較高。
(資料圖片僅供參考)
該地塊未拍先火。中鐵置業(yè)、保利發(fā)展與上海城投先后發(fā)布地塊的開發(fā)預算，三家公司對地塊的開發(fā)預算（含建安）在25億元-27億元之間。最終，地塊吸引了包括保利、綠城、中海、華潤以及金茂聯(lián)合體在內的12家頭部房企同臺廝殺。其中，金茂、綠城、華潤在虹口區(qū)均有在售項目。
不過，整場競拍全程拉鋸博弈，最終演變?yōu)樯虾３峭杜c金茂聯(lián)合體的直接對決。
分析人士指出，金茂與上海城投競爭到最后并不意外，其在地塊北側有璞元在售，有護盤的訴求。公開信息顯示，金茂璞元備案均價約16.7萬元/平方米，2025年8月首開推出99套房源，創(chuàng)下了26分鐘售罄的業(yè)績。
但上海城投新地塊的落位，與金茂璞元形成直接競爭。
上海易居研究院副院長嚴躍進指出，上海城投未來在定價上擁有更大的戰(zhàn)略彈性空間。既可貼近競品定價獲取超額利潤，也可采取更具競爭力的價格策略，對金茂璞元形成擠壓。對于已經建立板塊價格錨點的金茂璞元而言，如何向客戶解釋地價更貴背后的價值邏輯，或將成為其銷售敘事中難以回避的挑戰(zhàn)。
值得一提的是，上海城投并非純粹的城市開發(fā)“托底”角色，其在上海高端產品與城市更新領域頗有建樹。滬上頂豪思南公館東苑便由上海城投主導開發(fā)，據中介掛牌信息，思南公館東苑目前二手房均價約19.6萬元/平方米。上海城投開發(fā)的風貌別墅露香園目前在售，高層備案均價約17.6萬元/平方米、總價3500萬元起，別墅單價26-32萬元/平方米，總價1.2億元起。
梳理上海城投拿地情況發(fā)現(xiàn)，2022年-2025年間，上海城投保持每年1到2宗地的獲取節(jié)奏，布局涵蓋黃浦老城廂、長寧西郊、楊浦濱江及普陀真如等核心板塊。
可以說，上海城投的土地儲備質量較高。但現(xiàn)階段實現(xiàn)規(guī)?；瘶I(yè)績轉化的項目僅有露香園，其余項目多處于開發(fā)或籌備期。
分析人士認為，此次虹口地塊的落位，將進一步充實上海城投在中心城區(qū)的土儲。盡管此次拿地相比附近在售項目的可售樓面價低了將近1萬元/平方米，為后續(xù)定價策略預留了彈性空間，但是否會轉化為價格下探，仍取決于上海城投對高端改善客群的定位、建安成本管控及整體開發(fā)節(jié)奏。
該人士指出，在核心城區(qū)購房需求趨于理性、市場從“地段溢價”向“產品力與服務力”轉移的當下，土地成本優(yōu)勢已非決定去化的唯一變量，規(guī)劃公示、戶型設計、交付標準及物業(yè)運營的綜合表現(xiàn)才是關鍵因素。
前述分析人士指出，優(yōu)質地塊是當下房企重點爭搶標的，而小型高端社區(qū)打造難度偏大，普遍缺乏成熟運營邏輯。面對金茂璞元已建立的價格錨點與客群基礎，上海城投拿下的微型地塊將以何種產品形態(tài)入市、如何平衡成本與定位，仍有待規(guī)劃方案與銷售策略的落地。
上海中原分析師盧文曦表示，虹口hk306-08地塊的成交，是上海核心區(qū)土地市場供需博弈的常態(tài)縮影。上海城投以市場化方式接手優(yōu)質宅地，既體現(xiàn)了地方國企在土拍中的“托底”角色，也預示著內環(huán)高端住宅市場將進入新一輪產品精細化競爭階段。
